Fra inntektsåret 2026 tas en oppdatert modell i bruk for beregning av formuesverdien for boliger i Norge. Ifølge Skatteetaten er formålet med endringen å gi et mer presist anslag på boligens markedsverdi ved bruk av flere og mindre geografiske enheter som utgangspunkt, blant annet grunnkretser i stedet for kommuner. Beregningen baseres på data fra statistikk over omsatte boliger og tar hensyn til beliggenhet, boligtype, areal og byggeår. Denne modellen vil være grunnlaget for markedsverdien som legges inn i skattekortet for 2026, med forventet prisvekst frem til utgangen av 2026 inkludert i anslaget. Dette kommer til å medføre at enkelte boliger får en høyere skattemessig verdi, grunnet at beregningene skjer på en annen. Det er beregnet at dette vil medføre 735.000.000 kr i økte skatteinntekter for staten bare i 2026.
Flere medier har skrevet om konsekvensene av denne endringen. Tall fra regjeringens budsjettproposisjon viser at det kan gi økte inntekter fra formuesskatten i størrelsesorden flere hundre millioner kroner, og at omtrent seks prosent av skattytere kan få høyere formuesskatt som følge av det nye beregningsgrunnlaget.
Endringen treffer særlig boliger med høy markedsverdi. For primærboliger gjelder en verdsettelsesregel der formuesverdien settes til 25 % av beregnet markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av den delen som overstiger denne grensen. For sekundærboliger er verdsettelsen 100 % av beregnet markedsverdi. Det er altså hovedsakelig kostbare primærboliger samt sekundærboliger som vil bli truffet av disse endringene.
I praksis betyr det at det ofte er pensjonster i nedbetalte hus, som får konsekvensene av dette. Disse har ofte en lav inntekt, men høy skattemessig formue. Dette kan bli problematisk. Et regneeksempel: Jan Jansen, pensjonist, fra Oslo, bor i en enebolig som er nedbetalt. Denne har en markedspris på 24.000.000 kr. I tillegg har han en fritidseiendom som er verdsatt til 4.000.000 kr.
Dette betyr at han får en formueskatt på 243.100 kr for primærboligen han bor i, pluss 44.000 kr for fritidseiendommen.
287.100 kr totalt. I tillegg vil det være 1.1 % beskatning på alle andre likvide verdier som bankinnskudd og fond.
På skattelistene er denne personen godt bemidlet, men som vi ser av eksempelet, er disse verdiene bundet i eiendom. Han må altså, selge / realisere eiendom for å finansiere formueskatt dersom han ikke har likvide midler til å betale. En skatt på rundt 300.000 kr fordrer en svært solid inntekt. En mer solid inntekt enn de aller fleste pensjonister har, om du regner levekostnader og et rimelig budsjett i tillegg. Dette viser at formueskatten i mange tilfeller rammer litt feil. Tanken er god, men formueskatten treffer i mange tilfeller feil, ved at den beskatter nettopp formue og ikke kontantstrøm (inntekt).
Reaksjoner og debatt
Reaksjonene har vært sterke fra enkelte hold. Flere boligeiere, spesielt eldre med nedbetalte boliger i storbyområder, som pensjonisten vi nevnte i vårt fiktive eksempel, har rapportert om betydelig økte skattekostnader. Enkelte beskriver dette som et «skattesjokk» og uttrykker bekymring for økonomisk bærekraft, særlig for pensjonister uten vesentlig gjeld. Dette fordi de ikke får fradrag i formueskatt beregningen, siden formue nettopp er netto eiendeler etter gjeld er trukket fra.
Politiske stemmer har også markert seg. Representanter fra opposisjonspartier har omtalt endringen som en «forkledd skattebombe» og etterlyser tiltak for å skjerme vanlige boligeiere. Samtidig mener regjeringspartier at modellen er mer nøyaktig og gir en rettferdigere fordeling av skattebyrden, samtidig som skattytere fortsatt kan dokumentere en lavere faktisk markedsverdi overfor Skatteetaten dersom de mener den beregnede verdien er feil.
Praktiske konsekvenser for skattytere
For mange skattytere vil den oppdaterte verdsettingsmodellen kunne gi en høyere oppgitt formuesverdi enn tidligere beregnet. Dette kan gi økt formuesskatt hvis netto formue overstiger bunnfradraget, som for 2026 er 1,9 millioner kroner for vår enslige pensjonist, i eksempelet, og 3,8 millioner kroner for ektepar. Skatteetaten gjør oppmerksom på at boligverdien som legges inn i skattekortet kun er en beregnet markedsverdi, og at den enkelte kan justere denne i skattekortet ved å oppgi en dokumentert markedsverdi som skattemyndighetene kan godta.
Endringen i algoritmen for boligverdiberegning framstår som både et teknisk skattelengdegrep og et økonomisk fordelingsgrep, og vil sannsynligvis prege skattedebatten fremover.
For mer informasjon om vår spaltist Agnor Pettersen se www.skatteveilederen.no